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一、行业概况

养老地产是面向老年群体的居住生涯、医疗康养、餐饮娱乐、游览活动等需要打造以地产为中心的一体化产业，从构筑设计到周边设施的服务都要萦绕老年人丁的需要和行为习惯做针对性设计
。

由于分歧老年群体的身心需要较多，差券较大，养老地产相较通常房地产开发而言，所涉及的行业和产业链也较为宽泛，重要的运营模式也较为多样
。同时养老地产能够通过侧沉分歧的配套服务及职能与分歧的养老产业相互渗入，如可融合康养服务、智慧养老、老年大学等行业
。

而贸易化的养老地产离不开基于目前三种养老方式：居家养老社区养老、机构养老
。我国国务院提倡"9073"的养老规划，即规划老年人丁的90%居家养老，7%的养老需要由社区职守，3%的老年人丁入住机构养老
。

萦绕着这三种养老方式，养老地产可大体分为老年房产、养老服务、养老机构三种模式
。

二、行业布景

人丁老龄化催生养老地产需要
。2022岁暮，全国60岁及以上人丁为28004万人，占19.8%，其中65岁及以上人丁为20978万人，占14.9%
。与2021年相比，60岁及以上人丁增长1268万人，比沉上升0.9个百分点
；65岁及以上人丁增长922万人，比沉上升0.7个百分点
。陪伴着老龄化过程的加快，失能、高龄、空巢和独居等养老服务沉点对象将大幅增长，同时也成为了养老需要的沉大出口
。近年来“养老+地产”引起了本钱的兴致，成为老龄化时期行业发展的新的关注点
。

全国各类养老服务机构和设施呈上升趋向
。据民政部统计数据，截至2021年底，全国共有各类养老机构和设施35.8万个，养老床位计算815.9万张
。其中：全国共有注册登记的养老机构4.0万个，比上年增长4.7%，床位503.6万张，比上年增长3.1%
；社区养老服务机构和设施31.8万个，共有床位312.3万张
。截至2022年底，全国有各类养老机构和设施38.1万个，其中养老机构4万个、社区养老服务机构和设施34.1万个，床位822.3万张
。

三、政策布景

2021年11月24日，中共中央、国务院颁布《关于加强新时期老龄工作的定见》，钻研造订住房等支持政策，提出进一步规范发展机构养老
。各地要通过直接建设、委托运营、采办服务、激励社会投资等多种方式发展机构养老
。加强庆幸院建设
。成立健全养老服务尺度和评价系统，加强对养老机构建设和运营的监管
。钻研造订养老机构预收服务用度治理政策，严防借养老机构之名圈钱、诓骗等行为
。

2022年8月29日，国度发展鼎新委等部门印发《养老托育服务业纾困搀扶若干政策措施》，提出了房租减免、税费减免、社会保险支持、金融支持、防疫支持等措施，涉及6个方面、26条具体政策措施
。

2023年2月15日，国度卫生健全委（全国老龄办）印发的《关于发展2023年全国示范性老年敦睦型社区创建工作的通知》提出，在2022年创建工作的基础上，2023年创建1000个全国示范性老年敦睦型社区，持续深刻挖掘2022年全国示范性老年敦睦型社区的先进典型，为推动创建工作高质量发展提供参考借鉴
。

四、市场规模

随着老年群体的增长，我国养老产业市场规模逐年攀升，2021年达9.51万亿元
。据社科院和工信部的预测综合来看，到2022年，其规模将突破10万亿元，预计到2030年中国养老产业市场可达20万亿元，将来有望取代传统地产成为中国第一大产业
。而其中的综合型养老地产将整合养老行业中多领域的资源，带头行业的无限可能
。

五、发展趋向

目前开发者们为提高投资回报率，贸易项目普遍聚焦的是高收入静值的老年群体，市场坏少项主张火热证明该市场的可观回报率
。但这部门高质量的客户终于是少数群体，当现存的高端养老地产项目逐步开发，市场的供不应求很容易转换为供过于求
。

因而，中低端保险型养老院的养老院开发是必然趋向，而提升入住率扭亏为盈的关键之处，还需机构们提升自身的硬件设施和服务专业性，能力在市场混沌期站稳脚跟，迎来行业光明的将来
。

将来，随着养老地产的不休发展，养老用地供给政策也将持续细化，为养老服务的高质量发展提供强有力的支持
。

随着5G时期的到来，人为智能的发展，智慧化养老无疑会为养老地产甚至整个养老产业带来沉大革，各类新型智能化技术也将与各个养老领域融合成为常态
。作为积极应对人丁老龄化的沉要行动，智能养老建设早在2015年就已经被列入国度工程
。

例如，结合远程监控、实时定位、统一平台信息交互等方式，可全方位打造信息化养老服务系统，适老化全屋智能设备也可能给老年整个带来更动加舒服安全的保险细节
。这些技术刷新对养老地产项主张市场启发而言，是不容忽视的机缘
。