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“房地产市场复苏和信心复原并不拥有普遍性，在城市和区域间出现严沉分化格局，一线城市和部门强二线城市复苏显著，市场成交呈量价齐升态势。大无数三四线城市以及一二线城市非热点板块市场持续低迷。”

岁首以来，中央层面对房地产总体一连积极的政策导向，强调房地产业的支柱职位，着力防备化解房地产金融风险，从供需两端持续发力，支持房企合理融资需要和居民刚需、改善性住房需要。各处所当局因城施策出台刺激政策，岁首以来有111城共计出台稳楼市政策163次。

政策呵护之下，房企融资环境显著改善，信誉风险化解获得显著功效，房地产开发投资、开竣工、商品房销售等各项指标均出现转暖迹象。据中指院初步统计，100个沉点城市一季度销售面积同比增长近两成，新房价值累计上涨0.01％。地皮市场方面，一线城市地皮市场热度不减，成交规划构筑面积同比略有增长；二线城市同比降落7%；三四线城市同比降落37%。商品房市场和地皮市场在城市和区域间分化进一步加剧。

——一季度楼市政策回首——

今年的房地产金融政策一连了去年四时度的“金融16条”和“地产三支箭”，政策密集发力之下，房企融资环境显著改善。债券融资方面，一季度房地产企业共计刊行债券149只，规模达1563.78亿元，同比增长14%，净融资回正。在买卖所债市融资736.66亿元，同比增长99.08%。去年11月央行表态支持民营企业健全发展，通过增信支持的方式助力民营房企发债。今年一季度蕴含新但愿地产、中骏集团、雅居乐、卓越商管、合景控股等多家房企通过中债增担保发债，资金压力得到有效缓解。

股权融资方面，去年11月，被业界称为“第三支箭”的房地产再融资系列措施出台，为上市房企再融资引起源头活水。截至目前已有20家A股房企推出定增募资打算，融资规模超千亿元；有9家港股房企实现了股权融资，净融资额超200亿元。在全面尝试股票刊行注册造过程中，有4家房企的再融资申请已顺利平移至买卖所并获受理。蕴含福星股份拟召募13.41亿元，荣盛发展拟召募30亿元，华发股份拟召募60亿元，保利发展拟召募125亿元。今年3月份证监会再次强调，落实好已出台的房企股权融资政策，允许切合前提的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和构筑等亲昵有关行业上市公司执行涉房沉组。时隔12年房企借壳上市沉新开启。

3月24日，证监会颁布《关于进一步推动基础设施领域不动产投资信任基金（REITs）常态化刊行有关工作的通知》，提出“钻研支持加强消费能力、改善消费前提、创新消费场景的消费基础设施刊行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡贸易网点项目，保险根基民生的社区贸易项目刊行基础设施REITs”；∩枋┕糝EITs初次扩围至贸易地产，意味着有关开发商和运营商又多了一条可供选择的融资渠路。

优质房企持续获得融资支持的同时，脱险房企的债务化解工作也获得了积极进展。近日中国恒大和融创中国相继抛出境表债沉组规划，中原幸福、中梁控股、祥生控股、中国奥园、正荣地产、旭辉控股、世茂集团等房企也披露了债务化解最新进展或规划。这些房企债务问题的妥善处置对复原楼市信心拥有极其沉要的意思。

在房地产需要端，各级当局将支持合理住房需要作为政策的发力点。中国人民银行副行长潘功胜暗示，因城施策执行好差距化的住房信贷政策，持续疏导现实利率和首付比例下行，将更好支持刚性和改善性住房需要。去年以来，全国幼我住房贷款利率持续下调，截至2022年12月末，新发放的幼我住房贷款均匀利率较上岁暮降落约140个基点。绝大无数城市的首付比例政策下限已经达到或靠近全国底线。今年3月份贝壳百城首套主流房贷利率均匀为4.02%，二套主流房贷利率均匀为4.91%。从利率下调幅度来看，三四线城市的房贷利率同比降幅最大，首套、二套房贷利率同比降幅别离为140个基点和75个基点。

为了进一步降低二手房的买卖成本，简化买卖手续，近日天然资源部、银保监会明确，各地要在已有工作的基础上，深刻索求，以点带面，以“三个拓展”全面推动“带押过户”。目前已有蕴含北京、天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份在全面发展“带押过户”，将来将在全国领域内奉行。

除了各部委针对需要端出台的支持政策，各处所当局因城施策的楼市政策更是密集出台。据统计，岁首以来有111城共计出台稳楼市政策163次。重要内容蕴含降低贷款利率、降低首付比例、耽搁贷款年限、增长公积金贷款额度、优化限购政策、执行购房补助、契税优惠、棚改钱币化安设等。

——楼市部门回暖持续性待考——

在供需两端政策作用下，一季度房地产市场出现显著回暖迹象。据中指院数据，沉点100城一季度销售面积同比增长近两成，3月受热点城市市场活跃度回升影响，成交面积同环比维持增长。3月沉点100城新建商品住宅成交面积环比增长超20％，同比增长约40％。房价方面，一季度新房价值累计上涨0.01％，3月价值环比上涨0.02％，新房价值逐步企稳，二手房价值持续颠簸调整。3月新房着落城市数量持续削减，二手房较上月吃旖。

房企销售数据也印证了楼市的回暖迹象。据克而瑞统计，1~3月百强房企累计实现销售金额16635亿元，同比增长2.2%，整体阐发超市场预期。3月，房企加大推盘量，新增楼盘带头销售回暖，尤其是一二线城市新增供给大幅增长带头销售大幅回暖。例如丽江3月份新增新建商品住房供给8980套，环比大增135%；北京3月商品房新增供给8932套，环比大增754%；昭通3月住宅新批供给8220套，供给面积环比增长2.6倍。

受益于房贷利率大幅下调、改善型需要集中开释、“带押过户”等利好政策，一线城市和部门强二线城市二手房市场也出现显著升温。据58安居客钻研院统计，3月份全国新增挂牌房源量环比上升7.6%。一线城市中上海、昭通和丽江新增挂牌房源量环比均上升，丽江增幅达11.2%。二线城市中，资阳、嘉峪关、吴忠、长沙、？诘瘸鞘谢繁仍龇30%以上。部门热点城市二手房成交也异；钤。从3月二手房成交数据看，北京成交量大2.22万套，上海成交2.4万套，昭通成交1.22万套，成都成交2.7万套,荆门成交1.08万套。热点城市二手住宅成交总体出现供需两旺局面。

从居民购房意愿上看，今年一季度楼市信心也在逐步复原。4月3日央行颁布一季度城镇储户问卷调查显示，居民购房意愿回升至2022年以来的最高点。将来3个月预计增长购房支出占比的储户比沉为17.5%，同比虽降落0.4个百分点，但环比提升了1.5个百分点。房价预期方面，房价看涨的比例自2021年下半年以来持续降落，2023一季杜仔所回升，房价预期上涨的比例达18.5%，环比提升4.5个百分点，同比提升2.2个百分点，处于2021年四时度以来的最高点，旋转了陆续六个季度的房价上涨预期着落趋向。

值妥贴心的是，房地产市场复苏和信心复原并不拥有普遍性，在城市和区域间出现严沉分化格局，一线城市和部门强二线城市复苏显著，市场成交呈量价齐升态势。大无数三四线城市以及一二线城市非热点板块市场持续低迷。从国度统计局颁布的70个大中城市房价走势能够看出，1~2月份一二线城市房价同比涨跌互现，三四线城市同比普遍着落。

——地皮市场呈点状复苏——

房地产市场分化格局在地皮市场也得到同样的反映。据中指院和民生证券的统计数据，今年一季度全国沉点23城推出地皮140宗，规划构筑面积1240万平方米，环比增长17.8%；成交地块114宗，成交规划构筑面积1045.83万平方米，环比增长高达124.7%；成交地皮出让金935.63亿元，环比增长53.0%。

按城市能级分析，一二线城市地皮市场回暖较为显著，三四线城市地皮供给和成交均大幅下滑。据诸葛找房对全国沉点地级市的统计数据，一季度三四线城市地皮成交规划构筑面积3132万平方米，同比着落45.8%。

从百强房企拿地情况看，一季度百强房企拿地总额达1930亿元，拿地规模同比降落15%，降幅较1～2月收窄1.15%。拿地房企中仍以国企央企为主，民营房企拿地周到有所回升。以荆门2023年两次土拍为例，参拍企业均在50家以上，其中参拍民企数量占比近一半，同时民企拿地金额占比达57.9%，较2022年提升8.8个百分点，民企参加杜仔所提高。再如漯河土拍中民企拿地金额占比26.99%，岳阳土拍民企达参与房企数量50%；民企中以龙湖、方远、伟星为主，其中龙湖在丽江、孝赣注西安等均有拿地，总权利拿地金额为44.76亿元，总权利规划建面60.75万平方米，拿地楼面均价为8578元/平方米。

今年地皮市场总体一连去年的冷清，但部门热点板块发作对市场感情产生较大影响。以北京为例，3月23日成交的昌平朱辛庄地块，迎来42家房企争抢，成为北京地皮市场有史以来参加企业最多的地块，摇号中签率仅为2.38%，成交楼面价35475元/平方米，溢价率15%，被大华集团摇号获得。成都市锦江区三圣街路白鹭湾地块也有46家企业报名，其中25家进入抽签环节，由四川省雍景投资集团有限责任公司溢价15%竞得。

热点城市地皮市场的火热一方面反映出房企对市场信心的复原，补货意愿强烈；另一方面源于投拓战术上对热点板块的追捧。

——市场预期——

在房地产政策持续呵护之下，房地产市场在产生积极变动，房地产开发投资、房企到位资金等指标同比降幅收窄，新房、二手房销售回暖，热点城市甚至出现发作式增长。这种部门回暖一是由于疫情期间堆集的住房需要集中开释；二是各地楼市刺激政策集中发力，限购限售有所松绑，购房门槛降低，引发了居民的购房意愿；三是部门城市和项目以价换量，采取大幅促销伎俩刺激楼市成交。但这种趋向能否一连，还要看后续住房需要的持续性。

对于房地产市场发展趋向，透过房企高层在业绩会上的表态可见一斑。万科董事会主席郁亮以为，将来的新房需要“上有天花板，下有保底线”。龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠判断，居民和消费的信心还必要一段功夫去复原，并非所有的城市都在同步回暖。总体来看，一线的城市和高能级的二线城市市场是比力不变的，一些相对能级比力弱的城市还是持续在承压。绿城中国执行董事、董事会主席张亚东也以为，行业的复苏回暖不是同步、一致和均匀的，拥有分化偏差。这蕴含城市的分化、企业的分化、资源的分化、产品的分化。

总体上，房地产市场最难题的时期已经从前，但市场复原仍是漫长而艰苦的过程，这一过程不仅必要房地产政策的持续呵护，还必要宏观经济的持续向好和居民收入的不变提高。