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房地产税，又一次悬置于房地产行业上空。

近日，财政部原部长楼继伟颁发了题为《新时期中国财政系统鼎新和将来瞻望》的文章，其中指出，房地产税是最适合作为处所税的税种，在经济转为正常增长后应尽快发展试点。

有市场人士以为这意味着房地产税试点的脚步将近。作为地皮财政转型的方向、调节收入和财富分配的沉要伎俩之一，房地产税的落地是大势所趋。2021年时，房地产税扩大试点的工作曾加快推动。不外，在房地产行业下行大势之下，出于稳地产、稳增长的考量，2022岁首财政部曾暂缓扩大房地产税试点。

多位业内人士以为，在经济发展承压的布景下，房地产税试点不会贸然推动，预计将来试点城市奉行时点仍将结合房地产市场复原情况以及宏观经济运行情况确定。

——房地产税立法难点——

开征房地产税是地皮财政缩水之后的大势所趋?

清华大学五路口金融学院不动产金融钻研中心钻研专员郭翔宇、余健在今年2月的一份钻研汇报中指出，受到地产行业下行等的影响，在处所财政中占有沉要职位的地皮出让金收入，在2022年前10个月同比降落25.9%。陪伴着房地产行业底层逻辑的转变，处所地皮财政机造将难以持续，亟需追求转型之路。在索求越发可持续、长效的“开源”蹊径方面，推动房地产税鼎新是一个沉要转型方向。

“相较于地皮出让而言，房地产税属于税收性财政起源，对于处所当局更为健全与可持续。”上述汇报指出，在处所地皮财政效用逐步弱化的情况下，房地产税的发展一方面可有效补充处所当局财政，另表一方面是其对于房地产行业安稳重康发展、推进社会共同富足等拥有更大意思。

国泰君安证券地产行业分析师谢皓宇也以为，一方面，地皮财政后继乏力，将来依附地皮出让金收入增长有肯定难题，另一方面，用需要端鼎新来对行业发展进行市场化的调控，有利于行业走向合理竞争，获得有效需要才是行业的持久成长之路。

楼继伟在上述文章中沉点提及了房地产的估值问题，并以为这是立法过程中的最大难点。他指出，房地产估值通常来说应以齐全产权、买卖不受限的住宅为估值基准。而现实中大量的住房产权不齐全、买卖受限。解决的法子是以基准估值为基础做适当的打折，但问题极度复杂；褂衅渌疃嗄训，导致该税法索求了多年仍未正式成法。2021年10月全国人大常委会授权国务院在部门地域发展房地产税鼎新试点，能够说是带着问题索求。

——曾显著影响市场预期——

房地产税在我国并不是新鲜事物。早在2003年，十六届三中全会就提出在“前提具备时对不动产开征统一规范的物业税”。2011年1月，上海和沉庆已率先启动房产税试点，对幼我住房征收房产税。

2015年十八届三中全会正式提出将房地产税鼎新纳入“立法先杏妆轨路。2017年十九大后确立依照“立法先杏注充分授权、分步推动”的准则，推动房地产税立法和执行，逐步成立美满现代的房地产税造度。2018年9月房地产税亮相十三届全国人大常委会立律例划。

2021年以来，监管层对房地产税的表态则显著变得频仍，有关工作加快落地。是年3月，“十四五”规划中提到“推动房地产税立法”；5月财政部、税务总局等四主管部门召开房地产税鼎新试点座谈会等。至2021年10月23日，全国人大常委会决定授权国务院在部门地域发展房地产税鼎新试点工作。

对于这一推动节拍，中金公司地产分析师张宇坦言，固然2021年关于房产税的动向一向比力多、共同富足布景下市场对于房地产税提速也有所预期，但试点真正作为如此急剧的到来，还是令市场有感超预期？硕鸨耸痹ぜ，房地产税试点距离最终落地仅剩功夫问题，预计2022岁首试点城市或将落地房地产税具体的执行细则。

这些对市场预期组成了直接影响。某华南房企人士向记者暗示，例如一线城市进行试点可能会对二线的市场预期产生影响，同时，房地产税的征收力度若较高，对房价或许也会造成不幼的下行压力，进而影响到整体的房地产市场。

保利发展的钻研团队对沉点40城客户的调研也显示出了房地产税的影响力。据其2022年4月对表颁布的行业白皮书显示，近半年有置业打算的1400组客户中，在房地产税试点预期下，75%的客户烧毁采办或张望，自动延长入市。

“在期待靴子落地过程中，房地产税对客户采办逻辑也产生深远影响，从以往买幼、买多（套），到以来买少、买适钟注买精。”上述行业白皮书以为，中持久来看，房地产税的预期触发家庭资产配置逻辑转变。

这或许也正是当前影响房地产税试点进度的关键成分之一。2021年下半年，开发商爆雷事务频发，地皮市场显著降温，百城成交量缩水，地产行业持续下行。在此布景下，2022年3月份，房地产税暂缓扩大试点。楼继伟暗示，思考到目前的经济情况，财政部对表颁发2022年内不具备扩大房地产税鼎新试点城市的前提，当然是疑神疑鬼的。

——业内预计短期内不会推动——

在“房住不炒”的风雅针下，2023年会否扩大房地产税试点呢？多位受访业内人士以为短期内可能性并不大。

“从市场近况来看，当前我国经济局势依然处于初步复原阶段，在世界经济和业务增长不确定性成分仍凸起的环境下，我国经济稳步发展的挑战仍较大。房地产业作为国民经济的支柱产业，房地产的不变复原对于稳经济拥有沉要意思。”陈娴静以为，房地产税的试点落地将对居民购房预期产生较大影响，加大商品房市场成交压力，也将牵累市场复原节拍，不利于经济的稳步建复。

英大证券以为，在宏观经济承压布景下，2023年不具备扩大房地产税鼎新试点城市的前提。经济学者马光远也指出，当前今年房地产固然出现了反弹，各项指标好于去年，但房地产整体的预期并没有逆转，行业仍处于调整期，风险并未解除。房地产的调整是目前中国经济面对的重要风险之一，高层仍在强调房地产的风险防备。在这种情况下，试点房地产税并不现实。

不外，业内预计，房地产税试点仍将结合分歧城市市场现实情况稳妥推动，为房地产税立法堆集经验。楼继伟在上述文章中提出的时点是“在经济转为正常增长后应尽快发展试点”。有不具名的地产行业分析师以为，这也意味着，在经济发展、市场阐发尚未出现好转的情况下，房地产税试点也不会贸然推动。

至于可能的试点城市，中金公司在此前颁布的研报中提及，试点可能率先在新房供给潜力相对偏弱、需要结构亟待优化、经济相对蓬勃、且基础前提较好的城市和地域发展，这个尺度之下的城市数量不会太多，并且或许率是分批次推出试点。

部门市场热度和房价上涨预期比力高的城市将更有可能入围试点城市，预计上广深一线城市以及荆门这类主题二线城市入围房地产税试点城市的概率较高，而已经试点的城市的政策也有可能持续深入试点？硕鸶龅脑げ饷ピ毯虾！⒗鼋⒄淹ā⒕Ｃ拧鸷印⑿叛簟⑽靼驳瘸鞘。

将来试点城市处所当局出台的税率不会太高，也即可能重要还是参考上海、沉庆已有的试点税率，例如上海为0.4-0.6%、沉庆为0.5-1.2%。在征收领域方面，试点很可能将所有存量住宅纳入纳税领域，但或许率会维持首套房和部门面积免征的特点。