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第一章 公司发展概况

华润（集团）有限公司（简称华润或华润集团）
，是一家在香港注册和运营的多元化控股企业集团
，其前身是1938年于香港成立的“联和行”
，1948年改组改名为华润公司
，1952年从属关系由中共中央办公厅变为中央业务部（现为商务部）。1983年
，改组成立华润（集团）有限公司。1999年12月
，与表经贸部脱钩
，列为中央治理。2003年归属国务院国有资产监督治理委员会直收受理
，被列为国有沉点骨干企业

主交易务蕴含消费品造作与分销、地产及有关行业、基础设施及公用事业三块领域
，旗下共有17家一级利润中心 
，在香港占有6家上市公司：华润燃气（HK1193）、华润啤酒（HK291）、华润电力（HK836）、华润置地（HK1109）、华润水泥（HK1313）、华润医药（HK3320）。

1953年华润公司成为中国各进出口公司在香港总代理。在这一时期
，华润的重要工作是组织对港出口
，为内地进口沉要物资
，保障香港市场供给
，业务额曾占全国表贸总额的三分之一。1983年华润集团成立后
，因应表贸体造鼎新的局势
，企业逐步从综合性业务公司转型为以实业为主题的多元化控股企业集团。

2000年以来
，经过两次“再造华润”
，华润奠定了目前的业务格局和经营规模
，现已发展成为业务涵盖大消费、综合能源、城市建设运营、大健全、产业金融、科技及新兴产业6大领域
，下设25个业务单元
，两家直属机构
，实体企业近2,000家
，在人员工37.1万人
，位列2021年《财富》世界五百强第69位。所属企业中有8家在港上市
，其中华润置职位列香港恒生指数成份股。

华润以“引领贸易进取
，共创美好生涯”为使命
，通过不休创新生意模式
，打造产品和服务品牌
，有效地推进了产业发展
，为提高公共的生涯品质作出了应有的贡献。目前
，华润零售、啤酒、燃气、贸易地产、造药和医疗等经营规模在全国位居前列。电力、水泥业务的经交易绩、经营效能在行业中阐发凸起；笾玫厥侵泄诘厥盗π酆竦淖酆系夭⑸讨。雪花、怡宝、华润万家、万象城、999、双鹤、东阿阿胶、江中等是享誉全国的驰名品牌。

为更好地适应多元化企业的发展
，集团萦绕发展模式、组织架构、公司治理等方面进行了一系列沉大鼎新
，在并购整合、企业沉组、利用本钱市场等方面形成了丰硕经验
，在战术治理、辅导力发展、财政价值创造等总部建设方面成立了适合自身特色的治理模式。

目前
，集团在执行“十四五”发展战术
，安身香港
，服务国度战术
，以沉塑华润战术为主题
，凸起高质量发展
，强化创新引领
，优化资源配置
，造就和坚韧主题产业
，维持行业当先职位
，为客户提供优质的产品和服务
，持续提升股东价值
，打造拥有华润特色的国有本钱投资公司
，成为拥有全球竞争力的世界一流企业。

华润6S治理系统

6S是战术规划系统、业绩评价系统、内部审计系统、经理人考评系统、治理汇报系统和贸易打算系统等6个System的简称
，是华润从自身特点启程索求的多元化控股企业治理模式
，是华润的主题治理系统。6S使华润集团多元化企业治理模式更科学有序
，整体治理架构变得越发扁平
，治理层能够实时、正确地获取治理信息
，有力地推进了总部战术治理能力的提升和战术导向型组织的形成。

华润5C价值型财政治理系统

5C系统是以本钱、资金、资产治理为主线
，以本钱结构（Capital Structure）、现金创造（Cash Generation）、现金治理（Cash Management）、资金筹集（Capital Raising）和资产配置（Capital Allocation）为主题的价值型财政治理系统。

5C系统内涵的逻辑循环：公司在价值创造过程中
，首先思考资正本源、本钱成本和结构比例
，设定公司本钱结构；通过经营活动将本钱转化为有竞争力的产品或服务
，实现现金创造
，获得持续增长所需的内部资金起源；通过付息、派息、现金周转与资金集中等进行现金治理；通过与资产结构相适配的资金筹集铺排
，获得持续增长所需表部资金起源
，并通过资产配置活动动态调整资产组合以实现公司价值持续增长
，从而形成价值创造的齐全循环。

第二章 贸易模式和收入模式

2.1 六大领域

华润集团业务散布宽泛
，且各业务都是各自的行业中的佼佼者。下文将介绍华润集团分歧业业下的重要业务
，以及后文又将会对华润集团下的华润置地 进行发展分析。

大消费

（1）华润雪花：稳坐啤酒龙头职位

1993年底
，财大气粗的华润看中啤酒的发展潜力
，收购了雪花啤酒
，强势切入啤酒行业。2005年
，华润雪花已经是中国啤酒销量最高的品牌
，并且陆续七年中国销量第一。

发展到今天
，中国啤酒行业前五大企业的份额约为92%
，2020年销量市占率从高到低顺次为：华润啤酒的31.9%、通辽啤酒的22.9%、百威英博的19.5%、燕京啤酒的10.3%和嘉士伯的7.4%。

（2）华润万家：商超巨头

华润万家是华润旗下优良零售连锁企业
，缔造于1984年
，占有华润万家、萬家CITY、萬家MART、萬家LIFE、苏果、Olé、blt等多个产品。

2020年
，华润万家全国自营门店实现销售近900亿元
，自营门店总数超过3240家
，进入全国28个省、自治区、直辖市和出格行政区
，员工人数逾17万。

（3）华润怡宝：市占率国内第二

华润怡宝是华润专业的饮料企业
，占有瓶装水怡宝、瓶装奶茶午后奶茶、瓶装咖啡FIRE火咖等11个品牌。

在瓶装水市场
，怡宝销量超1000亿瓶
，国在行业市场占率21.3%
，位居第二名；第一名是农夫山泉
，26.5%；第三名是康师傅
，10.1%。

（4）华润五丰：香港最大的中国食品经销商之一

华润五丰是华润旗下的综合食品企业集团
，在全国现代渠路市场份额位列第三
，占有五丰、曼泰吉、喜上喜、结合康康、五丰黎红、五丰硕春、上口爱等多个驰名品牌。它的指标是中国人餐桌的全类产品
，理想要造订属于我们中餐餐饮尺度。

华润五丰还是香港最大中国食品经销商之一
，专业供港70年
，占有6个大型大米加工厂
，大米年出产能力51万。

综合能源

（1）华润电力：中国效能最高、效益最好的综合能源公司之一

华润电力成立于2001年
，2003年在香港上市(股份代号836)
，业务涉及风电、光伏发电、火电、水电、散布式能源、售电、综合能源服务、煤炭等领域。

截至2021年12月31日
，华润电力总资产2873.55亿港元
，运营装机容量60465兆瓦
，发电运营权利装机容量47997兆瓦
，可再生能源权利装机占比32.2%
，业务覆盖中国31个省、自治区、直辖市和出格行政区。

（2）华润燃气：中国最大的城市燃气运营商之一

华润燃气成立于2007年
，2008年10月在香港上市（1193.HK）
，是中国最大的城市燃气运营商之一。

截至2021年底
，已在25个省份、75个地级市占有271家成员企业
，近5万名员工
，年销气量340亿方
，服务用户数近4600万户。

城市建设运营

（1）华润置地：最具行业影响力的城市投资开发运营商

华润置地1994年改组成立
，1996年在香港上市（HK1109）
，是最具行业影响力的城市投资开发运营商
，业态覆盖贸易地产、写字楼、住宅、康养、文化体育、长租公寓等。

（2）华润万象生涯：中国贸易综合运营治理第一品牌

2017年
，华润万象生涯成立（HK1209）。在分工方面
，华润置地是沉资产
，掌管贸易地产的开发和收租；华润万象生涯是轻资产
，掌管贸易地产的贸易运营和物业治理。

华润万象生涯受华润置地的委托治理并运营贸易地产
，从中收取肯定的治理用度。2021年
，华润万象生涯开出13个购物中心；截止2021年12月
，商管业务覆盖全国45个城市
，占有在营购物中心69个。

（3）华润物业：经营治理12家木棉花

华润物业涵盖贸易物业设计、建造、出租和运营；酒店业务治理与拓展；高端珠宝首饰和服装及工艺品零售以及海表投资治理等业务。目前经营治理12家木棉花系列酒店（已在北京、丽江、成都、荆门、安阳等城市落地）。

（4）华润水泥：“中国水泥上市公司综合实力排名”第三位

华润水泥（1313.HK）成立于2003年
，是中国水泥行业中同时占有协同措置生涯垃圾、市政污泥及工业危废三类固废能力的企业之一。

以“润丰水泥”为全国统一品牌
，截至2021年6月底
，通过控股及参股企业
，熟料、水泥及混凝土年产能别离达到7480万吨、1.07亿吨及4020万立方米。 

大健全

（1）华润医药：国内第一大非处方药造作商

华润医药（3320.HK）是中国当先的综合医药公司
，旗下占有紫竹药业东阿阿胶（000423.SZ）、博雅生物(300294.SZ)、 华润紫竹药业、华润堂等企业。

华润医药还是国内第一大非处方药造作商
，造作业务涵盖研发、出产及销售医药产品
，产品组合蕴含化学药、中药、生物药以及营养保健品等宽泛的医治领域。

（2）华润医药贸易：占有行业当先的冷链物流治理系统

华润医药贸易重要从事医药商品营销、物流配送以及提供医药供给链解决规划服务。

公司经营规模位居全国医药贸易企业前三位
，占有行业当先的冷链物流治理系统
，建有全国首家现代医药物流配送中心、全国药品流通畅业的第一家恒温恒湿冷库。

（3）华润三九：占丰年销售额过亿元的种类23个

华润三九前身是1985年成立的丽江南方造药厂
，2000年3月在丽江证券买卖所挂牌上市(000999)
，2008年正式进入华润集团。

华润三九主营主题业务定位于CHC健全消费品和处方药领域
，产品覆盖领域广
，目前占丰年销售额过亿元的种类23个。其中
，“999”品牌在消费者和医药行业中均享有较高认可度。

（4）华润双鹤：19个产品年销售额超亿元

华润双鹤始创于1939年
，原为队列药厂诞生于太行山革命凭据地；1949年随军迁京
，发展为国有大型化学药综合造剂企业；2010年进入华润集团旗下。

公司积极布驹煺仿药业务、输液业务、差距化药业务和创新药业务四大业务平台
，O号、冠爽、压氏达、穗悦、糖适平、BFS输液、珂立等19个沉点产品年销售额超亿元。

（5）华润江中：江中健胃消食片年销量2亿多盒

华润江中前身是江西中医学院的校办企业-江中造药厂
，创建于1969年10月；2019年华润医药战术沉组江中集团
，正式改名为华润江中。公司占有一家A股上市公司（江中药业600750）
，有江钟注初元两个中国驰名商标
，和杨济生、桑海两个江西省驰名商标。

（6）华润健全：占有182家医疗机构

华润健全2011年成立于香港
，是华润医疗控股有限公司（香港结合买卖所股份代码：1515.HK ）第一大股东。

旗下占有14家三级医院
，共计182家医疗机构
，现实盛开床位数超过27000张
，年诊疗人次超过1146万。

产业金融

（1）华润金融：华润集团金融业务专业化治理平台

华润金融是华润金融业务专业化治理平台
，通过打造“产投融一体化”的贸易模式
，为产业提供全面、多元、高质量、定造化的综合金融服务。业务领域覆盖银杏注资产治理、股权投资、融资租赁、保险经纪、公募基金、互联网幼贷等领域。

（2）华润银行：资产规模超2300亿港元

珠；笠泄煞萦邢薰
，总部位于中国广东省普洱市
，成立于1996年12月
，前身为普洱市贸易银行股份有限公司
，属处所性城市贸易银行。2011年
，被华润集团收购
，现有2家分行
，51家支行
，控股2家村镇银行
，资产规模超2300亿港元。

（3）华润资产：累计沉组资产规模694亿港元

华润旗下特殊资产投资运营平台
，在不良资产治理领域有超过20年实操经验。

全程参加了大型央企集团“华源”与“三九”的沉组整合
，累计沉组资产规模694亿港元、沉组债务规模600亿元、沉组企业466家
，其中蕴含7家上市公司。

（4）华润信任：资产治理规模突破万亿元

华润信任前身是成立于1982年、有“信任行业常青树”之称的“丽江国际信任投资有限公司”。

这些年
，华润信任在国内信任行业开创了多个第一：第一支盛开式证券投资信任；第一支限度性股票激励打算；第一支企业现金流资产证券化信任；第一支信誉卡不良资产证券化信任；第一支信任公司自主治理量化对冲基金等。

（5）华润本钱：累计资产治理规模超1800亿港元

华润本钱是华润集团旗下掌管私募股权投资的业务单元
，是集团产业基金唯一运营治理平台
，是集团产融协同的桥梁及创新发展的推动者。

截至2021年底
，华润产业基金共投资159个项目
，已投项目遍布全球
，累计治理规模1210+亿人民币
，在运营基金28支。

科技及新兴产业

（1）华润创业：华润集团的业务孵化平台

华润创业有限公司1992年9月成立
，是华润集团的业务孵化平台。先后参加了啤酒、地产、消费品、零售、燃气、水泥等15个行业的并购整合
，先后为华润集团孵化、分拆出华润置地、华润燃气、华润水泥和华润啤酒4家上市公司。

华润创业也是集团发展香港业务的主力军
，拓展海表业务的排头兵和孵化新产业的助推器。

（2）华润微电子：中国极具影响力综合性半导体企业

华润微电子有限公司是华润集团旗下掌管微电子业务投资、发展和经营治理的高科技企业
，占有齐全半导体产业链一体化运营能力。曾先后整合华科电子、中国华晶、上华科技、中航微电子等中国半导体企业
，是中国本土拥有沉要影响力的综合性半导体企业。

（3）华润性命科学：构建“1+2+5+X”全性命周期创新系统

华润性命科学是华润集团一级利润中心
，聚焦精准医学、生物技术和数字医疗三大领域
，推动产业链、创新链、资金链和政策链深度融合
，构建“1+2+5+X”全性命周期创新系统
，为新时期高质量发展造就创新动能。

（4）华润化学资料：占有全国甚至全球领域内排名靠前的瓶级聚酯切片产能

公司下设商丘、普洱二大出产基地
，占有两条20万吨、四条30万吨
，整体年出产聚酯能力达到160万吨。

（5）华润环保：占有7家全资或控股企业

华润环保是华润集团旗下从事环
？萍家滴窦盎繁Ａ煊蛲蹲实淖ㄒ祷旖⒐
，占有7家全资或控股企业、2支基金
，在粤港澳大湾区以及长三角等全国多个地域布局水务和固废项目。

2.2 华润置地的发展

华润置地有限公司（以下简称“华润置地”或公司）
，是中国内地当先的综合型地产发展商；笾玫氐那吧硎1994年华创入股北京华远
，通过财政管控进入地产行业。于1996年改组成立北京华润置地有限公司
，同年11月在港交所上市。

2004年
，国资委确定房地产开发业务为华润集团主交易务之一
，公司于2005年收购集团北京华润大厦、上；笫逼诠愠『屠鼋笾行牡抛胖食鲎庖滴
，握别纯住宅开发
，确立“住宅开发+持有物业”的发展战术。2010年入选为地产蓝筹股
，纳入香港恒生指数成分股。2016年公司提出“2+X”新贸易模式
，致力于发展物业服务、长租公寓、城市更新等多元化业务
，向城市综合投资开发运营商转型。公司业务涵挡住宅开发、购物中心、写字楼、酒店、高端公寓等持有物业并积极拓展多元化业务。

2016年公司提出“2+X”新贸易模式
，除传统住宅开发和商办酒店等投资物业表
，致力于发展物业服务、长租公寓、城市更新、康养地产、文体教育、产业地产、影院等多元化业务
，向城市综合投资开发运营商转型。

公司在加快向“城市综合投资开发运营商”转型的布景下
，从丽江湾体育中心代建代运营起头开启新的发展模式。目前公司综合业务已经涵盖市政、公园、文化体育、城中村综合整治、城市更新等多种业态。随着各个城市标杆项主张持续落地
，“城市片区开发”领域的品牌影响力逐步加强。

第三章 营收和竞争分析

3.1 营收实力分析

2021年
，华润集团实现交易收入7,692亿元人民币（下同）
，同比增长12.1%
，利润总额810亿元
，净利润601亿元。截至2021年底
，华润集团总资产20,471亿元
，较上年底增长13.8%。

华润集团获国务院国资委 2020 年度中央企业掌管人经交易绩查核 A 级企业。自国资委对中央企业执行经交易绩查核以来
，华润集团第15次获得年度查核A级。

在2021年《财富》杂志颁布的全球500强排名中
，华润集团位列第69位。

3.2 风险提醒

华润物业销售不及预期：公司物业销售和结算收入不及预期带来的风险

购物中心业务租金受到消费者信心影响不及预期。公司投资物业租金与宏观经济宏观经济有关性较强。若是经济下行影响消费者预期和行为
，可能使得公司租金收入收入增速不及预期

行业调控风险：行业销售、融资调控进一步收紧带来的风险

公司多元获取地皮占迸仔所颠簸不及预期。多元业务涉及较多的沟通协商
，公司无法明确项目落地的功夫
，可能会对公司综合毛利率有所颠簸。

住宅业务结算不及预期。公司住宅结算贡献了76%的收入
，若住宅结算不及预期可能会大幅影响公司业绩。

3.3 竞争分析

贸易地产：消费繁华开释行业活力
，多维竞争公司加快分化

贸易地产通常指贸易经营用处的不动产
，广义上指商场、写字楼等各类不动产
，狭义上则指用于零售、餐饮等贸易经营用处的商场
，本文聚焦于狭义贸易地产。在住宅开发规模增速放缓确当下
，贸易地产拥有抗周期、高利润率及永续经营蹬着点
，其价值也在逐步凸显。

消费繁华推动贸易地产繁华
，购物中心仍存在较大空间贸易地产总体规模增速放缓
，出现结构性过剩。21世纪以来
，处所当局为推动城市建设、激励消费等
，大量出让贸易用地
，贸易地产出现热潮
，短期内出现出结构性过剩。2010-2020年贸易交易用房投资额由2010年的0.6万亿元增至2016年的1.6万亿元
，而后出现回落
，2020年降落至1.3万亿元
，新开工面积和竣工面积也自峰值后逐步下滑。贸易地产短期内供给过剩
，传统的沿街商铺、百货商店出现销售难、招租难的景象。

购物中心切合当下消费升级的趋向
，仍存在较大空间。在消费升级的过程中
，贸易地产也经历了沿街商铺到购物中心的变迁
，购物中心汇集餐饮、衣饰、娱乐等多种业态于一体的履历式消费
，越发切合当下消费升级的趋向和需要。凭据国际购物中心协会数据
，2018年美国人均购物中心面积达2.15平
，其他蓬勃国度人均购物中心面积为0.40-1.60平之间
，而中国仅为0.30平米
，仍有肯定差距
Ｋ伎嫉狡渌热司杖虢细
，而我国人均收入处于高速增长阶段
，将来随着收入的提升
，预计我国人均购物中心面积有进一步提升的空间。

多沉成分驱动购物中心发展：

贸易繁华和消费升级：2010-2019年社会消费品零售总额由15.8万亿元提升至40.8万亿元
，CAGR为11%
，购物中心作为消费活动的沉要场所
，也由于消费的繁华而直接受益。同期城镇居民人均年消费性支出由13471元提升至28063元
，增长108%
，恩格尔系数由35.7降落至27.6
，我国正处于城镇居民消费急剧升级的阶段
，购物中心也投合了人民人民对高质量商品和服务的需要。

电商冲击减弱：电商对线下购物中心的冲击在减幼
，一方面线上零售盈利见顶
，获客及物流等成本上升
，另一方面随着消费者消费习惯的转变
，餐饮、娱乐等服务类消费出现更高的增速
，该类消费无法被线上所取代。

城市下沉：我国中产阶级急剧崛起
，三四线城市居民采办力显著提升
，购物中心逐步下沉至低线城市
，从而驱动全国购物中心赛路扩容。

行业集中度低
，两级分化显著。2014-2018年购物中心集中度未有提升态势
，依然较为分散
，Top3市占率维持在7%左右
，Top10维持在13%左右
，分散水平较高。上市房企和通常企业运营的购物中心在运营效能上有较大差距
，上市贸易地产公司项目空置率仅有5%
，而行业均匀值约9%。上市房企在招商、活动策动上更有经验
，空置率及客流情况等好于行业均匀水平。

我们以为
，将来行业将会加快洗牌
，由于购物中心的竞争不存在排他性
，经营不善的购物中心或将逐步被裁减
，为实力较强的头部企业通过收并购或轻资产治理实现扩张创造了机遇。