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——2022 年上海新增商品住宅市场

2022 年整年
，全市新房市场新增供给量达 1,151.66 万平方米、同比 2021 年大幅 增长 42.08%；成交量为 1,017.74 万平方米、同比幼幅削减 3.47%；成交均价为 64,060 元/㎡、同比上涨 15.5%。

只管遭逢了疫情的冲击影响
，但上海的新房市场仍旧阐发出较强的韧性
，新增供给量创出自2016 年以来的新高
，在供给的大力提振下
，成交量虽较 2021 年略有收窄
，但超千万方的体量依然达到了近六年来的第二高位。受到供给结构以及购房者心态的影响
，整年中高端改善型购房需要涨势较强
，这也导致全市新房年度成交均价显著走高
，初次突破 6 万大关
，且同比涨幅也为 2018 年以来的最高值。 

——下半年供给集中开释形成翘尾
，成交略显后劲不及

从整年整体走势来看
，岁首市场行情实现高开
，一季度供给、成交量别离达到 272.73万和 265.14 万平方米
，成交量为2021年三季度以来最高。受到疫情封控的影响
，4、5 两个月市场整体根基陷入停摆状态
，导致二季度供求双双迅速下探
，依附 6 月份的复原期
，季度供求量仅略超过百万方。下半年
，随着社会出产生涯秩序的逐步复原
，新房市场的活跃度也显著提升
，供给呈发作式增长
，第三、第四时度新增供给量别离达到 352.75 万和 419.02 万平方米
，在供给的提振下
，三季度成交量靠近380万平 方米
，是上半年积压的购房需要在短期内大量开释的了局。

下半年以来
，在稳经济的大布景下
，中央层面对于房地产政策的态度起头有所转向
，重要涉及“保交楼”、金融纾困、房贷利率松绑等方面
，对于提振市场信心起到了极度关键的作用
，尤其是央行整年三次下调 LPR
，进一步传导至房贷利率降低
，降低了购房者的置业门槛。不外必要把稳的是
，在四时度新增供给量进一步开释的情况下
，成交量已增长乏力
，在经济下行的布景下
，市场难以挖掘更多潜在的购房需要。

在新增供给大幅放量的情况下
，2022 年全市新房市场遏制了一连两年供不应求的态势
，整年整体供需比沉回 1 以上、达到 1.13:1。当前
，新房市场冷热不均的景象尤为显著
，在短缺轨交网络覆盖、各类生涯配套前提不及的远郊地域
，新房需要不及
，仅能吸引本地刚需及刚改客户
，尚难从全市层面吸引购房者
，导致不少新盘去化阐发欠安
，这些新盘在肯定水平上拉高了整体的供需比水平
，而传统市区、规划利好不休开释的“五大新城”的新盘仍面对供不应求的情况。

——市区新房供求显著放量
，中高端市场阐发活跃

2022 年
，市区新房市场交投活跃
，新增供给方面
，内里环供给总量同比涨幅居首、显著高于全市均匀水平
，且占比力2021 年扩大 2.8 个百分点
，中表环供给量涨幅次之、占比同比扩大 1.6 个百分点。成交量方面内环内、内里环与全市整体走势相背离、不减反增
，同比涨幅均超过 30%
，总占比力 2021 年扩约莫 4.8 个百分点
，与之相对
，郊环表成交量萎缩显著
，同比降幅较全市均匀水平要多约 13.73 个百分点、成交占比同比削减约 4.4 个百分点。也正是由于市区新房成交的发力
，促使整年成交均价水平显著提升。

结合各环线成交占比变动来看
，内环内成交占比达到近六年来的最高位
，足见 2022 年高端改善型需要开释力度之大
，内里环、中表环的成交总占比相较前两年维吃旖稳
，整体来看
，今年表环以内的成交总占比为 28%
，处在近几年的中等水平。随着“五大新城”的新房市场被激活
，郊环表的成交占比达到 2019 年以来最大值
，具体来看
，今年临港新城表显炷为亮眼
，郊环表年度成交量前十的项目中
，有达八个项目均来自临港新城。 

——市区项目成交有所仰面
，年度热点板块不再郊区独大

与 2021 年相比
，2022 年度成交热点板块的类型相对更多元
，不再是表围远郊板块占据榜单全数席位
，四川北路、四平路板块以及东表滩板块双双上榜。四川北路、四平路板块整年新增供给量同比涨幅与全市均匀水平相当
，而成交量同比则大幅增长了 86.3%
，与全市整体走势相背离
，板块的年度主力成交项目为瑞安瑞虹新城
，个案成交总量达 15.67 万平方米、占板块成交总量约达 46%
，而该项目也在年度成交量前十楼盘榜单上、位列第七
，该项目作为虹口区老牌标杆豪宅项目
，品质、口碑均较好
，在新房价值管控的情况下
，项目年度成交均价仅为 116,216 元/㎡
， 性价比可谓颇高
，因而获得市场青睐
，年内两次推出供给均全数去化。东表滩板块新增供给、成交量双双出现激增
，同比增幅别离达到 451.91%和1324.84%
，板块整年有多个项目有成交纪录
，其中成交量最多的为仁恒海上源
，个案成交总量达 17.25 万 平方米、占板块总量高达约 55%。

除了市区板块活跃杜仔所提升表
，郊区“五大新城”辐射的板块更是在榜单上阐发亮眼
，成交量前五的板块中有四个均来自新城
，临港新城板块更是以绝对优势占据首位
，板块内有两个项目处在全市成交量前十
，其中中建玖海云天更是排名第三。 

——改善型刚需大幅开释
，钟注大户型占比提升显著

从房型来看
，2022 年钟注大户型的占比力 2021 年进一步提升
，三房、四房的成交占比别离达到 63%和 12%
，同比别离扩大 5 个和 3 个百分点并达到近六年来的新高
，与之相对
，两房及以下的幼户型占比同比则要削减约 5 个百分点。总价段结构也出现出与房型相应的变动
，500 万元 及以上的房源占比同比 2021 年全线上扬
，其中
，500-700 万的成交占比同比增长 3.6 个百分点、 700-1000 万的占比同比增长 5.6 个百分点、1000 万以上的占比同比增长 6.4 个百分点。 

2022 年
，中高端改善型需要的放量是支持整年成交的沉要成分。当前市区一二手房价值倒挂的情况仍难以旋转
，尤其是豪宅的新房价值极度拥有竞争力；后疫情时期人们对于居住空间的要求有显著提升
，尤其体此刻面积、职能布局方面
，这都在很大水平上引发了改善型客群的入市。

——新增供给大幅开释推升存量水平
，去化周期再超 5 个月

2022 年底
，全市住宅存量为 53,167 套、同比 2021 年年底增长约 15.3%
，去化周期约为 5.32 个月、达到了近两年来的最高位。从整年整体走势来看
，存量的高企呈此刻四时度、在季度内出现出逐月递增的态势
，与新房市场新增供给量的开释节拍相匹配
， 岁暮
，市场需要并未随供给同步进一步开释
，经历了前期积压需要集中发作过后
，短期内市场需要在肯定水平上被透支
，难以消 化处于显著高位的供给。

总结与瞻望

只管 2022 年上海经历了靠近三个月的疫情封控
，新房市场停摆整整 2 个月
，但全市新房市 场的行情阐发仍可圈可点
，新增供给量创出新高的同时
，成交量也仍旧处在近几年的较高位水平
，作为热点一线城市
，上海的新房市场阐发出了较强的韧性
，尤其是在全国房地产市场环境显著趋冷的布景下
，上海整年能达到这样的供求水平实属不易。从供给端来看
，“五大新城”的活跃阐发为今年的新房市场助力不少
，整年供给量前十的项目中有多个均出自新城地域
，临港新城的阐发更是亮眼
，供、求总量双双问鼎板块之首；从需要端来看
，整年中高端改善型需要的开释是支持新房市场的沉要力量
，一二手房价值的持续性倒挂、购房者的心态变动都是促使这一波改善型需要入市的推手。

在全国楼市调控氛围愈发宽松的布景下
，今年上海方面固然并未跟进有关的松绑政策
，但是也出台了一系列人才引进政策
，这其中不乏定向的购房宽松政策。当然
，必要指出的是政策意图旨在吸引人才和留住人才
，终于人才是上海经济发展的沉要后援
，而从长远来看
，这部门储蓄客源势必会在后期转化为楼市的现实采办力。